杂色的傻瓜

为什么Cominar REIT削减其发行量?

在七月下旬,我 , “投资者对派息率超过90%的REIT应当格外谨慎。” At the time, 科米纳尔 REIT’s (TSX:CUF.UN)全年的支出比率估计约为116%。

在8月初,Cominar发布了一份新闻发布,其中的新闻标题温和,“Cominar恢复其灵活性”.

从本质上讲,该公司宣布将停止分配再投资计划(DRIP),并将其每月分配减少22.4%。

DRIP暂停和分配削减是好是坏?

如果没有,任何公司都不会削减其股息’不必。对于拥有长期分销历史的Cominar尤其如此。在削减之前,它至少保持了15年的发行量。

因此,在我们开始批评公司之前,让’我们来看看为什么管理层做出如此困难的决定。

在正常或良好的市场条件下,允许股东免费将股息再投资是公司筹集资金的一种好方法。但是,如果股票不卖出,再投资的每一美元将稀释现有股东的权益。’不是来自国库。

当股票的单价像现在这样低时,它不仅稀释现有股东,而且还稀释’由于较低的单位价格意味着较少的募集资金,因此可以给公司带来很多好处。如果Cominar继续执行DRIP,’d对股东和企业来说都是双输的情况。

DRIP的暂停与关闭的结合 西尔斯 商店将减少Cominar’的现金流入。因此,房地产投资信托基金选择通过削减月度分配来减少现金流出。这样,其派息率将接近90%,这使其分布更加可持续。

建造

债务和利率上升

截至第二季度末,Cominar的债务率从12个月前的54.4%降至52.7%。这与Cominar保持一致’的目标是将其长期债务水平降低到50%。

科米纳尔的未偿还无担保债券低于17.3亿美元,平均利率为4.29%,比当前的五年抵押贷款利率高约1%。到2019年底,它有近35%的债务到期。因此,房地产投资信托基金(REIT)’如果利率保持在较低水平,则利息支出可以减少。

8月初,DBRS降低了REIT的评级’的高级无抵押债券从投资级BBB(低)变为非投资级BB(高)。因此,如果房地产投资信托基金将来选择提供更多无抵押债券,将需要更高的利率。

也就是说,如果Cominar在当前债券到期时发现利率不利,那么它就有36亿美元的无债务资产可以用来抵押。

投资者外卖

即使在裁员之后,Cominar’的支付率仍约为90%,’为其分配提供了很大的安全性。

改变利率只是Cominar需要关注的一件事。更重要的是,房地产投资信托基金需要集中精力改善其单位运营资金(FFO),上半年与上年相比下降了近16.9%,部分原因是一些非核心资产的出售。

科米纳尔’上半年在续约和新租赁方面的努力已经处理了近80%的租赁,这些租赁将于今年到期。

展望未来,单位持有人可能会更轻松地看到每单位FFO的改进,也许来自其开发项目。

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